La sociedad patrimonial familiar: qué es, costes y en qué casos compensa

Una sociedad patrimonial es una sociedad normal, casi siempre una SL, que se compone sobre todo de inmuebles alquilados, dinero o participaciones que no sirven a ninguna actividad económica. El nombre de patrimonial se lo añade Hacienda cada año, después de revisar el balance de la sociedad. Las consecuencias son todas de naturaleza fiscal y van en contra de la sociedad, que pierde los incentivos y tributa al tipo general del 25 % en lugar de los tipos reducidos. Además, las participaciones no dan acceso a los beneficios de ser una empresa familiar en el Impuesto sobre el Patrimonio ni en el de Sucesiones. A pesar de las consecuencias, en ciertos casos agrupar un patrimonio en una sociedad puede tener sentido; en los apartados siguientes se muestra cuándo y a qué coste.

El marco descrito corresponde a la normativa estatal vigente el 2 de septiembre de 2026. Las comunidades autónomas modifican Patrimonio y Sucesiones y los tipos del IRPF varían según la residencia, lo que quiere decir que los ejemplos son ilustrativos, pero no necesariamente concluyentes.

Qué es una entidad patrimonial

La Ley del Impuesto sobre Sociedades define en su artículo 5.2 la entidad patrimonial como «aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica». Se entiende que ese tipo de entidad no realiza actividad económica alguna.

Cuando se calcula si una sociedad está clasificada como patrimonial hay que tener en cuenta lo siguiente:

• Se utiliza la media de los balances trimestrales del ejercicio, no el balance de cierre.
• No computan como valores, entre otros, las participaciones de al menos el 5 % en otras sociedades cuando se poseen para dirigirlas y se dispone de medios materiales y personales para ello, ni los valores que otorgan al menos el 5 % del capital y se mantienen un año con esa finalidad.
• El dinero o los derechos de crédito procedentes de la venta de elementos afectos o de esos valores no se computan a los efectos de calcular la media de los balances, si la venta se produjo en el ejercicio o en los dos anteriores.

El régimen especial de sociedades patrimoniales que existía hasta el año 2006 dejó de estar vigente, y en la actualidad no hay ninguno al que recurrir. La consideración de patrimonial depende de una calificación que se revisa cada ejercicio y se anota en la casilla 00066 del modelo 200, según se explica en el manual de la AEAT. Una sociedad puede ser considerada patrimonial en un año y dejar de serlo al siguiente.

El test del alquiler: un empleado a jornada completa

Para los inmuebles que se alquilan, el artículo 5.1 establece un requisito muy concreto: solo hay actividad económica «únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa» para ocuparse de la gestión de los alquileres. Sin ese empleado, los inmuebles alquilados se consideran elementos no afectos, y si el total de los mismos supera la mitad del activo de la sociedad, entonces esta última es considerada patrimonial.

Un ejemplo con dos balances medios nos da una idea de cómo funciona:

Partida	Sociedad A	Sociedad B
Inmuebles alquilados	600.000	600.000
Tesorería	100.000	100.000
Empleado a jornada completa gestionando los alquileres	No	Sí
Activo no afecto	700.000 de 700.000	100.000 de 700.000
Calificación	Patrimonial	No patrimonial

La sociedad B necesita, además de esa persona contratada, que el empleo sea real. La Dirección General de Tributos ha matizado el requisito en consultas vinculantes: la persona puede ser un familiar, y un socio o administrador puede ocupar el puesto si existe un contrato laboral distinto a su cargo. Podemos decir que un contrato a jornada completa para gestionar tres alquileres, pero en el que la carga de trabajo real es de unas pocas horas al mes, no pasa la comprobación. Antes de apoyarse en una consulta concreta conviene leerla en la base de datos de la DGT y contrastarla con la asesoría.

Qué pierde una sociedad patrimonial

Incentivo	Artículo LIS	Aplica a una patrimonial
Tipo del 15 % para entidades de nueva creación	29.1	No
Tipos reducidos de microempresa (cifra de negocios inferior a 1 millón): 19 % y 21 % en 2026; 17 % y 20 % desde 2027	29.1	No
Incentivos de empresas de reducida dimensión (cifra de negocios inferior a 10 millones), incluido el tipo del 23 % en 2026	101.1	No
Exención plena sobre la plusvalía al vender participaciones de la patrimonial	21.5	Limitada

El artículo 29.1 excluye expresamente del tipo del 15 % a «aquellas entidades que tengan la consideración de entidad patrimonial», y el artículo 101.1 hace lo mismo con los incentivos de reducida dimensión. En la página de la AEAT sobre tipos de gravamen se explica la bajada progresiva de tipos para microempresas y reducida dimensión introducida en 2025 y se aclara que no alcanza a las entidades patrimoniales. Una patrimonial, por lo tanto, tributa al 25 % desde el primer euro de beneficio.

Fuera del Impuesto sobre Sociedades, el efecto que más pesa en una familia está en dos impuestos personales:

• En el Impuesto sobre el Patrimonio, las participaciones en empresas familiares están exentas si la entidad realiza actividad económica, el socio tiene al menos el 5 % (20 % con el grupo familiar) y alguien del grupo ejerce funciones de dirección y percibe por ello más de la mitad de sus rendimientos del trabajo y de actividades económicas (artículo 4.Ocho.Dos de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio). Una patrimonial no cumple con el primer requisito, así que sus participaciones se computan en la base.
• En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la reducción del 95 % al heredar participaciones exige que a esas participaciones les sea aplicable la exención anterior y que se mantengan diez años (artículo 20.2.c de la Ley del ISD). Sin exención en Patrimonio, no se aplica la reducción en Sucesiones, salvo mejoras autonómicas con sus propios requisitos.

Una «sociedad patrimonial familiar» se crea a menudo pensando en la herencia, y en la herencia una patrimonial pura no aporta ninguna ventaja.

Cuándo vale la pena: cuatro escenarios con números

El ejemplo parte de una renta neta de alquiler de 36.000 euros al año, la que queda después de gastos y amortización, y compara tener los inmuebles a nombre propio con tenerlos dentro de una Sociedad Limitada (SL) patrimonial.

Escenario	Impuesto anual	Sobre la renta neta
Persona física y viviendas, reducción del 50 %, tipo marginal del 37 %	6.660	18,5 %
Persona física y locales comerciales, sin reducción, tipo marginal del 45 %	16.200	45,0 %
Una SL patrimonial, 25 % de tipo impositivo, con el beneficio reinvertido	9.000	25,0 %
Una SL patrimonial, 25 % de tipo impositivo, con todo el beneficio repartido como dividendo	14.550	40,4 %

En el primer caso, según el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, la reducción general del rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda es de un 50 %, y puede alcanzar un 60 %, 70 % o 90 % en supuestos de rehabilitación, zonas tensionadas o inquilinos jóvenes. 18.000 euros al 37 % son 6.660. Los locales del segundo caso no gozan de ninguna reducción. En el tercer caso, la sociedad tiene que pagar el 25 %, 9.000 euros, pero mantiene 27.000 para comprar otro inmueble o liquidar deuda. Si esos 27.000 se reparten como dividendo, el socio paga en la base del ahorro el 19 % sobre los primeros 6.000 euros y el 21 % sobre los 21.000 restantes: 5.550 euros más.

Una sociedad patrimonial compensa cuando las rentas se reinvierten y cuando los inmuebles no dan derecho a la reducción en vivienda. Deja de compensar cuando el propietario necesita el dinero para vivir, porque paga impuestos dos veces, y de hecho, frente a viviendas alquiladas a nombre propio pierde claramente.

Cuándo sí

• Varios inmuebles, sobre todo locales, naves u oficinas, cuyas rentas se destinan a comprar más o a amortizar hipotecas.
• Patrimonios bien gestionados que ya necesitan una persona contratada y pueden salir de la calificación de patrimonial.
• Familias que quieren ordenar la sucesión repartiéndose participaciones en lugar de dividir inmuebles, y aceptan que no tendrán la reducción del 95 % salvo que la sociedad realice actividad económica.
• Separación entre el patrimonio inmobiliario y una actividad empresarial con riesgo, de modo que cada una quede en una sociedad distinta.

Y cuándo no

• Dos o tres viviendas cuyas rentas se consumen. La reducción del 50 % en IRPF y la ausencia de doble imposición ganan casi siempre.
• Inmuebles con una gran plusvalía latente que tendrías que aportar a la sociedad, como se explica más adelante.
• Patrimonios pequeños en los que el coste fijo de mantener una sociedad se come la diferencia de tipos.

¿Cuánto cuesta crearla y mantenerla?

Concepto	Lo que implica
Constitución	Escritura notarial e inscripción en el Registro Mercantil, con aranceles que varían según el capital. La constitución está exenta de la modalidad de operaciones societarias del ITP (artículo 45.I.B.11 del texto refundido).
Capital	La cantidad mínima de capital es de un euro, y las reglas de responsabilidad se aplican hasta llegar a 3.000 euros, como se explica en el artículo sobre responsabilidad de los socios. Si se aportan inmuebles, el capital será igual a su valor.
Aportación de inmuebles	Para el socio, la aportación de un inmueble es una transmisión. Puede generar una ganancia patrimonial en el IRPF por la diferencia entre el valor de adquisición y el de aportación, y plusvalía municipal. El régimen de neutralidad del artículo 87 de la LIS solo protege a las personas físicas que aportan participaciones o elementos afectos a una actividad con contabilidad, no viviendas alquiladas a título particular. Si el inmueble tiene hipoteca y la sociedad la asume, la parte de deuda asumida puede tributar como transmisión onerosa.
Mantenimiento anual	Contabilidad, Impuesto sobre Sociedades, cuentas anuales, libros en el Registro Mercantil, alta en el IAE aunque la sociedad esté exenta, y posibles administradores en el régimen de autónomos según su participación y funciones. El artículo sobre precios de asesoría desglosa lo que cobra Numonis por una sociedad.

El coste de la aportación suele ser el factor decisivo. Un piso comprado hace veinte años por 90.000 euros y aportado hoy por 300.000 generaría una ganancia de 210.000 euros que tributa en la base del ahorro del socio en el año de la aportación, es decir, al entrar y antes de que la sociedad haya generado ahorro alguno.

Herencia y donación

Si se busca la sucesión, hay que comprobar si la sociedad puede dejar de ser patrimonial. Con una persona que se dedique de verdad a gestionar los alquileres, y si se cumplen los requisitos de participación y dirección remunerada del artículo 4.Ocho.Dos de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio, las participaciones pasan a estar exentas en Patrimonio y pueden aplicar la reducción del 95 % en Sucesiones, con mantenimiento de diez años. En la donación en vida, el artículo 20.6 de la Ley del ISD permite la misma reducción cuando el donante tiene 65 años o más o está en situación de incapacidad, deja de ejercer funciones de dirección y el donatario mantiene lo recibido durante diez años. Varias comunidades autónomas mejoran estos porcentajes y plazos con requisitos propios que es importante revisar según la residencia del causante. Una sociedad patrimonial pura, sin empleado, no llega a ninguna de las dos reducciones. Sus participaciones se heredan pagando el impuesto sobre su valor, igual que si se heredaran los inmuebles.

Checklist antes de decidir

1. Suma el activo no afecto y comprueba si supera la mitad del total en la media trimestral.
2. Haz una valoración realista de si existe una persona empleada a jornada completa con trabajo real que lo justifique.
3. Calcula las rentas que se reinvertirán y las que se retirarán como dividendo en los próximos cinco años.
4. Comprueba qué inmuebles son viviendas con derecho a reducción del 50 % o superior y cuáles son locales.
5. Estima la ganancia patrimonial en IRPF y la plusvalía municipal de aportar cada inmueble.
6. Revisa si el objetivo principal es la herencia y, en ese caso, si la sociedad podrá cumplir los requisitos de empresa familiar.
7. Presupuesta el coste anual de mantener la sociedad.
8. Decide el modo de administración y las reglas entre socios, con el artículo sobre administradores solidarios y mancomunados como referencia.
9. Recuerda que la calificación se revisa cada ejercicio y puede cambiar.
10. Contrasta el plan con la asesoría antes de firmar en la notaría.

Alcance y fecha de revisión

Este artículo resume la normativa estatal vigente a 2 de septiembre de 2026 sobre el Impuesto sobre Sociedades, el IRPF, Patrimonio, Sucesiones y Donaciones e ITP. Hay que tener en cuenta que los tipos para microempresas y empresas de reducida dimensión se irán reduciendo de forma escalonada hasta el año 2028. Al mismo tiempo, los tipos marginales del IRPF varían según la comunidad autónoma en la que te encuentres, y las reducciones autonómicas en Sucesiones y Donaciones también cambian con bastante frecuencia. Por lo tanto, antes de aportar inmuebles a una sociedad es buena idea hacer el cálculo con los datos reales de la familia y comprobar si la normativa ha cambiado desde la fecha de revisión de este artículo.