Gestoría online para empresas de construcción y reformas

Si tienes una pequeña constructora, una empresa de reformas o trabajas como autónomo de obra (albañil, fontanero, electricista, pintor) o subcontratista, una gestoría online para construcción debe ayudarte a elegir el epígrafe del IAE y la forma jurídica, a aplicar bien la inversión del sujeto pasivo y el IVA reducido de las reformas, a facturar certificaciones y retenciones en garantía, a cumplir la Ley de subcontratación y el convenio, y a llevar VeriFactu y el calendario de modelos. Las fuentes oficiales (AEAT, DGT, BOE, Seguridad Social y Ministerio de Trabajo) se consultaron el 19 de octubre de 2026. Confirma tu caso antes de decidir.

Qué necesita una empresa de construcción de su gestoría

Una obra mezcla presupuestos, certificaciones, retenciones en garantía y subcontratas, y el IVA cambia según el cliente: particular, comunidad de propietarios, promotor o constructora.

En Numonis combinamos una plataforma donde subes tickets, facturas y certificaciones con un asesor humano asignado que revisa tus números. Para el marco general, lee nuestras guías de gestoría online para autónomos y de gestoría online para pymes, o compara canales en gestoría online vs presencial: asesoría híbrida.

Autónomo o sociedad limitada

Como autónomo te das de alta con menos trámites, tributas en el IRPF y, como recuerda el artículo 10 del Estatuto del trabajo autónomo, respondes de tus deudas con todos tus bienes presentes y futuros. En obra eso pesa: un defecto, un accidente o el impago de un cliente grande pueden alcanzar tu patrimonio.

La sociedad limitada separa patrimonios y tributa en el Impuesto sobre Sociedades. Según el folleto de actividades económicas, en 2026 el tipo general es el 25 %, las microempresas (cifra de negocios inferior a 1 M €) tributan al 19 % los primeros 50.000 € de base y al 21 % el resto, y las de nueva creación al 15 % en el primer periodo con base positiva y el siguiente.

Alta en Hacienda: modelo 036 y epígrafe del IAE

El modelo 036

El alta censal se hace con el modelo 036, porque el 037 se suprimió el 3 de febrero de 2025. En él indicas actividad, epígrafe, régimen de IVA y método de estimación del IRPF.

Qué epígrafe del IAE corresponde a una obra

Las tarifas del IAE sitúan la construcción en la sección primera, agrupación 50. Los epígrafes más habituales en obra pequeña y reforma son:

• 501.1: construcción completa, reparación y conservación de edificaciones.
• 501.3: albañilería y pequeños trabajos de construcción en general.
• 504.1: instalaciones eléctricas; 504.2: fontanería; 504.3: frío, calor y climatización.
• 505.1 a 505.4: revestimientos, solados y aislamientos; 505.5: carpintería y cerrajería; 505.6: pintura y decoración; 505.7: yeso y escayola.
• Grupo 507: toda clase de obras; según su nota, faculta para todas las actividades de la división 5.

Si combinas oficios, te das de alta en cada epígrafe. Tener epígrafe no implica pagar: las personas físicas están exentas del IAE, y las sociedades mientras su cifra de negocios sea inferior a 1.000.000 €.

Módulos y retención del 1 %: por qué no suelen aplicar en obra

La disposición adicional trigésima sexta de la Ley del IRPF sacó de la estimación objetiva, desde 2016, las actividades de las divisiones 3, 4 y 5 del IAE sujetas a la retención del 1 %, y la Orden HAC/1425/2025 de módulos para 2026 no incluye los epígrafes de construcción. Como autónomo de obra tributas en estimación directa, con ingresos y gastos reales.

La retención del 1 % del artículo 95.6 del Reglamento del IRPF sigue escrita para epígrafes como 501.3, 504 y 505, pero solo opera con módulos. En estimación directa, tus facturas de obra a empresas no suelen llevar retención (basta comunicar por escrito tu método al cliente). Arquitectos y aparejadores sí la aplican: el cuadro de tipos de retención fija el 15 % general y el 7 % de inicio de actividad.

El IVA en obra: inversión del sujeto pasivo y tipos reducidos

Inversión del sujeto pasivo

El artículo 84.Uno.2º f) de la Ley del IVA convierte en sujeto pasivo al empresario destinatario de ejecuciones de obra, con o sin materiales, y de cesiones de personal para realizarlas, cuando derivan de contratos entre promotor y contratista para urbanizar terrenos o construir o rehabilitar edificaciones.

Alcanza también al contratista principal y a los subcontratistas de la cadena, como ilustra el Manual práctico de IVA 2026.

La DGT, en la consulta V5107-26, resume los requisitos: destinatario empresario, obra calificada en su conjunto como urbanización, construcción o rehabilitación, operación que sea ejecución de obra y subcontrato que traiga causa del contrato principal. La rehabilitación es un concepto técnico: el artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA exige, entre otros requisitos, que más del 50 % del coste vaya a estructura, fachadas o cubiertas (u obras análogas) y que el total supere el 25 % del valor de la edificación sin el suelo. Una reforma sin ese alcance, o para un particular, lleva IVA repercutido.

Con inversión, tu factura no lleva IVA e incluye la mención «inversión del sujeto pasivo», como exige el artículo 6.1 m) del Reglamento de facturación. Según la misma consulta, el destinatario debe comunicarte de forma expresa y fehaciente, antes o al contratar, que actúa como empresario y que la obra es de construcción o rehabilitación.

Si casi todo lo facturas así, tu 303 tenderá a salir a devolver. El registro de devolución mensual (REDEME) permite pedir la devolución cada mes, a cambio de liquidar el IVA mensualmente.

IVA del 10 % en reformas de vivienda

Con particulares manda el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA. La Agencia Tributaria resume los requisitos del 10 % en renovación y reparación:

• Destinatario persona física que usa la vivienda para fines particulares, o comunidad de propietarios.
• Construcción o rehabilitación terminada al menos dos años antes de empezar las obras.
• Materiales aportados por ti que no superen el 40 % de la base imponible.

Según las preguntas frecuentes de la AEAT sobre obras, la factura indica el coste de los materiales o que no superan el 40 %, y no puedes partirla para dejar el material al 21 % y la mano de obra al 10 %.

Novedad pendiente: el Real Decreto-ley 29/2026 prevé extender, desde el 1 de diciembre de 2026, el 10 % a las viviendas alquiladas como vivienda habitual y exigir cobrar por tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. A 19 de octubre de 2026 no consta en el BOE su convalidación, y el Congreso ya derogó el Real Decreto-ley 26/2026, que incluía la misma medida. Revísalo antes de diciembre.

Certificaciones de obra y retenciones en garantía

La DGT, en la consulta V1119-26, recuerda que en las ejecuciones de obra con materiales el IVA se devenga al poner la obra a disposición del dueño, salvo pagos anticipados: cada certificación cobrada antes devenga el IVA por lo efectivamente cobrado. Emitirla sin cobrar no devenga ni obliga a facturar, y endosarla o descontarla no es cobro.

Sobre las retenciones en garantía, la misma consulta cita la V2177-17: lo retenido como garantía no se considera efectivamente cobrado hasta que la garantía se haga efectiva, así que esa parte no devenga IVA como pago anticipado mientras tanto. Cuándo se devenga después depende de cada contrato y de cuándo se entrega la obra: revísalo con tu asesor.

Subcontratación: Ley 32/2006, REA y Libro de Subcontratación

La Ley 32/2006 exige a contratistas y subcontratistas organización propia, formación en prevención e inscripción en el REA (artículo 4), y a quienes trabajan habitualmente subcontratados, al menos un 30 % de plantilla indefinida. El artículo 5 limita la cadena al tercer subcontratista y prohíbe subcontratar al autónomo; cada contratista lleva un Libro de Subcontratación en la obra (artículo 8), y los incumplimientos generan responsabilidad solidaria laboral y de Seguridad Social (artículo 7). El autónomo sin asalariados no se inscribe, según las preguntas frecuentes del REA, y en el portal del REA se consultan empresas.

En lo fiscal, el artículo 43.1 f) de la Ley General Tributaria hace responsable subsidiario a quien contrata obras de su actividad principal por el IVA y las retenciones que debía ingresar el subcontratista en esa obra. Te libras si te entrega el certificado de contratistas y subcontratistas, emitido en los 12 meses anteriores a cada pago.

Plantilla de obra: RETA, convenio y prevención

El alta en el RETA se pide antes de empezar, según Importass, y cada trabajador se da de alta en la Seguridad Social antes de incorporarse.

El VII Convenio General del Sector de la Construcción es el marco estatal; su artículo 7 fija la vigencia hasta el 31 de diciembre de 2026 y prevé que siga rigiendo hasta que lo sustituya otro. Las tablas salariales están en los convenios provinciales o autonómicos, y se aplica el del lugar donde se trabaja; la modificación de noviembre de 2025 las actualiza un 3,00 % desde el 1 de enero de 2026. El convenio regula también la formación en prevención, inicial y por oficio, acreditada con la Tarjeta Profesional de la Construcción (TPC).

VeriFactu y factura electrónica

Si facturas con un programa informático, te afecta VeriFactu, que abarca facturas completas y simplificadas (con exclusiones como el SII). Tras el Real Decreto-ley 15/2025, la nota de la Agencia Tributaria sitúa la adaptación de sociedades antes del 1 de enero de 2027 y del resto, incluidos los autónomos, antes del 1 de julio de 2027.

El 5 de octubre de 2026, una nota del Ministerio de Hacienda anunció la previsión de aplazar las obligaciones pendientes hasta octubre de 2028. A 19 de octubre de 2026 esa previsión aún no está aprobada en el BOE, así que siguen vigentes los plazos de 2027. Más detalle en VeriFactu: aplazamiento a 2028 y en factura electrónica y VeriFactu.

Si trabajas para constructoras o promotoras, el Real Decreto 238/2026 hará obligatoria la factura electrónica entre empresas doce meses después de su orden de desarrollo con más de 8 millones de euros de facturación, y veinticuatro en el resto. La Orden HAC/1028/2026 entró en vigor el 6 de octubre de 2026.

Modelos y calendario fiscal

• Modelo 303: IVA trimestral (1-20 de abril, julio y octubre; 1-30 de enero). Con inversión recibida, declaras el IVA devengado y, si procede, lo deduces en el mismo modelo.
• Modelo 130: pago fraccionado del autónomo en estimación directa. Sin retenciones en tus facturas, la regla del 70 % rara vez te exime. El 131 (módulos) no corresponde a estos epígrafes.
• Modelo 111 y resumen 190: retenciones de nóminas y de profesionales a los que pagues.
• Modelo 390: resumen anual del IVA en enero, cuando proceda.
• Modelo 347: operaciones con un mismo tercero por encima de 3.005,06 € al año, en febrero, salvo que lleves los libros por el SII.
• Modelo 100: la declaración de la renta, obligatoria con alta en el RETA en el año.

Una SL presenta además el modelo 200 en los 25 días naturales siguientes a los seis meses posteriores al cierre y, cuando le corresponden, los pagos fraccionados del modelo 202.

Cómo trabajamos en Numonis con empresas de construcción y reformas

Con Numonis fotografías el ticket o subes el PDF. El copiloto de IA propone importe, IVA y fecha, y el asesor lo confirma. Subes facturas de proveedores, certificaciones, contratos con subcontratas y extractos bancarios; el asesor los cuadra con el banco cuando el plan incluye conciliación. La plataforma incluye facturación con VeriFactu. Hablas con tu asesor por correo, chat o videollamada.

A 19 de octubre de 2026 Numonis no tiene integraciones activas con software de presupuestos y gestión de obra, TPV ni Stripe; conectarlas está en nuestra hoja de ruta. Por ahora exportas de esas herramientas presupuestos o informes y los subes a la plataforma.

Pasos para empezar

1. Define tus clientes (particulares, comunidades, promotores, constructoras) y elige entre autónomo y SL.
2. Presenta el 036 con tu epígrafe (501.1, 501.3, 504, 505 o grupo 507) y el régimen de IVA.
3. Alta en el RETA y, si contratas, alta de trabajadores con el convenio provincial e inscripción en el REA.
4. Prepara plantillas de factura: IVA general, 10 % con mención de materiales o «inversión del sujeto pasivo».
5. Controla cada obra: presupuesto, certificaciones, cobros, retenciones en garantía y banco.
6. Revisa VeriFactu y, si facturas a empresas, la factura electrónica B2B.

El servicio de Numonis funciona online, pero si estás cerca de A Coruña, Teruel o Mérida y prefieres alguna reunión en persona, tenemos oficinas. Lo que entra en cada plan depende del nivel contratado, y las tarifas vigentes están en planes y precios.

Preguntas frecuentes

¿Qué epígrafe del IAE usa un autónomo de reformas?

Depende del oficio: 501.3 albañilería, 504.1 electricidad, 504.2 fontanería, 505.5 carpintería, 505.6 pintura. Las reformas integrales suelen ir al 501.1.

¿Puedo tributar por módulos si soy albañil o fontanero?

No con epígrafes de construcción: desde 2016 están fuera de la estimación objetiva y la orden de 2026 no los incluye. Tributas en estimación directa y presentas el modelo 130.

¿Cuándo factura sin IVA un subcontratista de obra?

Cuando hace una ejecución de obra dentro de una obra de urbanización, construcción o rehabilitación para un empresario. La factura lleva «inversión del sujeto pasivo» y el cliente autoliquida el IVA.

¿Qué IVA lleva la reforma del piso de un particular?

El 10 % si es su vivienda de uso particular, tiene más de dos años y tus materiales no superan el 40 % de la base; si no, el 21 %. La ampliación a viviendas alquiladas depende de que se convalide el Real Decreto-ley 29/2026.

¿Tengo que estar en el REA?

Sí, si eres empresa o autónomo con trabajadores y te contratan o subcontratan en una obra. El autónomo sin asalariados no se inscribe, pero tampoco puede subcontratar.

¿El aplazamiento de VeriFactu a 2028 ya es ley?

No a 19 de octubre de 2026. La nota de Hacienda del 5 de octubre es una previsión; mientras no haya norma en el BOE, rigen el 1 de enero de 2027 (sociedades) y el 1 de julio de 2027 (resto).

Este artículo no sustituye a la normativa. Ante un caso concreto, manda el BOE vigente, las instrucciones de la AEAT y las consultas de la DGT aplicables a tu situación.